ما كيفية حساب العائد على الاستثمار العقاري؟ وهل يستحق العقار تكلفة شرائه فعلًا؟

تبدأ كيفية حساب العائد على الاستثمار العقاري بمعرفة صافي الدخل السنوي المتوقع من الوحدة مقارنة بتكلفة شرائها. فالإيجار الشهري وحده لا يوضح الربح الفعلي، إذ تؤثر مصاريف الصيانة وفترات عدم التأجير في العائد الذي تحققه.

فهل يمكن أن تعتمد على كيفية حساب العائد على الاستثمار العقاري لتقدير أرباحك الفعلية قبل الشراء؟ وما تأثير التمويل العقاري على العائد المتوقع وتكلفة الاستثمار؟

كيف تحسب العائد على الاستثمار العقاري لمعرفة أرباحك الفعلية؟

تعتمد طريقة حساب العائد على الاستثمار من التأجير على مقارنة صافي الدخل السنوي بإجمالي تكلفة العقار. وللوصول إلى نسبة تعكس العائد الفعلي، تحتاج إلى احتساب مصاريف الشراء والتشغيل وفترات عدم التأجير.

ولتوضيح كيفية حساب العائد على الاستثمار العقاري بدقة، تعتمد عملية حساب صافي العائد الإيجاري على الخطوات التالية:

1. حساب إجمالي تكلفة الاستثمار بإضافة مصاريف الشراء والتسجيل والوساطة وأي تجهيزات لازمة للتأجير إلى سعر الوحدة.

2. تحديد الدخل الإيجاري السنوي بضرب الإيجار الشهري في عدد الأشهر المتوقع تحصيل الإيجار خلالها.

3. خصم المصاريف السنوية من الدخل الإيجاري، وتشمل الصيانة والإدارة والضرائب المستحقة وتكاليف التشغيل التي يتحملها المالك.

4. حساب نسبة العائد بقسمة صافي الدخل الإيجاري السنوي على إجمالي تكلفة الاستثمار، ثم ضرب الناتج في 100.

إذ أن معادلة العائد الإيجاري الصافي = (صافي الدخل الإيجاري السنوي ÷ إجمالي تكلفة الاستثمار) × 100.

كم تحقق شقة بإيجار 20 ألف جنيه شهريًا؟

لنفترض أنك اشتريت شقة بتكلفة إجمالية 3 ملايين جنيه، ويبلغ إيجارها الشهري 20 ألف جنيه.

• حساب الإيجار السنوي بقيمة 240 ألف جنيه عند تأجير الشقة طوال العام.

• تحديد الدخل المتوقع تحصيله بنحو 220 ألف جنيه، بافتراض بقاء الشقة دون مستأجر لمدة شهر.

• خصم المصاريف السنوية المفترضة البالغة 40 ألف جنيه.

• حساب صافي الدخل السنوي ليصل إلى 180 ألف جنيه بعد خصم المصاريف.

وبتطبيق معادلة العائد الإيجاري الصافي = (180,000 ÷ 3,000,000) × 100 = 6% سنويًا.

وبذلك تحقق الشقة عائدًا إيجاريًا صافيًا متوقعًا بنحو 6% سنويًا من إجمالي تكلفة الاستثمار، قبل احتساب تكاليف التمويل. أما العائد الكلي على الاستثمار، فيتأثر أيضًا بأي ربح أو خسارة عند إعادة بيع العقار بعد خصم تكاليف البيع.

هل ارتفاع العائد الإيجاري يعني أن العقار يستحق الاستثمار فيه فعليًا؟

قد تحقق شقة دخلًا إيجاريًا أعلى من أخرى، لكن ارتفاع سعر شرائها أو مصاريفها قد يقلل العائد الفعلي. لذلك تساعدك كيفية حساب العائد على الاستثمار العقاري على مقارنة الوحدات وفق تكلفتها والعوامل التي تؤثر في استمرار الدخل الإيجاري، ومنها:

• سعر شراء العقار يحدد حجم الاستثمار مقارنة بالدخل المتوقع، ما يؤثر مباشرة في نسبة العائد.

• الطلب على الإيجار يؤثر في فرص تأجير الوحدة بانتظام والحفاظ على دخل مستمر.

• تكاليف التشغيل والصيانة تختلف حسب حالة العقار واستخدامه، وتؤثر في صافي الدخل الذي تحققه.

• فترات عدم التأجير تقلل إجمالي الإيجار المحصل سنويًا، حتى مع ارتفاع الإيجار الشهري للوحدة.

تتطلب المقارنة بين عقارين حساب صافي العائد لكل منهما خلال نفس الفترة، مع مراعاة المصاريف والطلب على الإيجار. فقد تحقق إحدى الوحدتين عائدًا أعلى، لكن ارتفاع مصاريفها أو طول فترات عدم تأجيرها قد يقلل العائد الفعلي.

كيف يؤثر شراء العقار بالتمويل العقاري على العائد المتوقع من استثمارك؟

يتيح التمويل العقاري شراء الوحدة بدفع جزء من قيمتها مقدمًا، مع الاحتفاظ بسيولة لاحتياجات أخرى. لكن تحديد العائد الفعلي يتطلب مقارنة صافي الإيجار بتكلفة التمويل والأقساط.

ولهذا تختلف كيفية حساب العائد على الاستثمار العقاري عند الشراء بالتمويل، وفق ثلاثة عناصر:

• رأس المال المستثمر يشمل الدفعة المقدمة ومصاريف الشراء الأولية التي يتحملها المستثمر.

• التدفق النقدي السنوي يمثل المبلغ المتبقي من صافي الدخل الإيجاري بعد سداد أقساط التمويل.

العائد النقدي على رأس المال المستثمر يوضح نسبة التدفق النقدي السنوي إلى إجمالي المبلغ المدفوع فعليًا، ويُحسب بالمعادلة التالية:

• العائد النقدي (%) = (التدفق النقدي السنوي قبل ضريبة الدخل ÷ إجمالي النقد المستثمر فعليًا) × 100.

وتوضح هذه النسبة العائد النقدي السنوي مقارنة بما دفعه المستثمر فعليًا. وإذا تجاوزت الأقساط صافي الدخل الإيجاري، فقد يحتاج المستثمر إلى تغطية الفرق من مصادر دخل أخرى.

لذلك تساعدك كيفية حساب العائد على الاستثمار العقاري على تقييم أثر التمويل في العائد والسيولة، بعد معرفة قيمة التمويل وقيمة قسط التمويل العقاري المتوقع وقبل تحديد طريقة الشراء.

كيف تساعدك AMF على اختيار التمويل المناسب للعائد الذي تستهدفه من العقار؟

بعد حساب العائد المتوقع من العقار، تصبح معرفة كيفية حساب العائد على الاستثمار العقاري مع تحديد ميزانية الشراء وتكلفة التمويل جزءًا من تقييم الاستثمار. وتساعدك شركة الأهلي للتمويل العقاري (AMF) على دراسة خيارات الشراء وفق قدرتك المالية، من خلال ثلاث خطوات رئيسية:

1. معرفة قيمة التمويل المتاحة قبل اختيار العقار

تتيح AMF الحصول على موافقة مبدئية خلال 48 ساعة بعد دراسة دخلك والتزاماتك المالية، لتعرف قيمة التمويل المحتملة قبل اختيار العقار. وبذلك يمكنك التركيز على الوحدات التي تتوافق مع ميزانيتك، ومقارنة عوائدها المتوقعة وفق قدرتك الفعلية على الشراء والسداد.

2. اختيار برنامج التمويل وفق إمكانياتك وهدفك الاستثماري

تتيح برامج وخدمات تمويل عقاري مختلفة AMF خيارات مختلفة لتمويل استثمارك العقاري، سواء كنت تخطط لشراء وحدة جديدة أو الاستفادة من عقار تملكه بالفعل:

AMF Classic

يساعدك على تمويل شراء عقار جاهز مع الاحتفاظ بجزء من سيولتك، بتمويل يصل إلى 80% للسكني، و75% للإداري، و70% للتجاري. وتمتد فترات السداد إلى 15 سنة للسكني و12 سنة للإداري والتجاري، لتتمكن من مقارنة الأقساط بالعائد الإيجاري المتوقع.

AMF Duo

يتيح جمع دخلك مع دخل شريك أو أكثر في تمويل مشترك، ما قد يزيد قدرتك التمويلية ويوسع اختياراتك من العقارات الاستثمارية وفق الميزانية المشتركة.

AMF Win

يتيح الحصول على سيولة مقابل القيمة السوقية لعقار تملكه أي تمويل برهن عقار، مع الاحتفاظ بملكيته. ويمكن توجيه السيولة لشراء وحدة استثمارية أخرى دون الحاجة إلى بيع العقار الحالي.

AMF Win Light

يتيح الاستفادة من قيمة عقارك للحصول على تمويل نقدي بضمان عقار تصل إلى 10 ملايين جنيه، مع فترة سداد تصل إلى 10 سنوات، لتتمكن من دراسة استثمارات عقارية جديدة مع توزيع التزامات السداد على فترة أطول.

3. معرفة تكلفة التمويل وتأثيرها على العائد المتوقع

يساعدك التقييم العقاري على معرفة القيمة السوقية للوحدة التي يُحسب التمويل على أساسها، بينما تؤكد المراجعة القانونية مدى استيفائها لمتطلبات التمويل.

وبعد تحديد قيمة التمويل والقسط ومدة السداد، تتضح التكلفة التي ستتحملها فعليًا. وهنا تساعدك كيفية حساب العائد على الاستثمار العقاري على مقارنة التزامات السداد بصافي الإيجار المتوقع، ومعرفة تأثيرها على العائد السنوي والسيولة المتاحة لاستثماراتك الأخرى.

وختامًا، تساعدك كيفية حساب العائد على الاستثمار العقاري على تقدير أرباحك الفعلية قبل الشراء، مع مراعاة تكلفة الاستثمار ومخاطر التأجير. وإذا كنت تفكر في الشراء بالتمويل، فإن معرفة قيمة التمويل والأقساط توضح تأثيرها على العائد والسيولة المتاحة.

تواصل مع فريق AMF لمعرفة قدرتك التمويلية ومقارنة خطط السداد وفق ميزانيتك والعقار الذي تستهدفه، لتحدد مدى ملاءمة التمويل للعائد المتوقع من استثمارك.

إقرأ أيضًا

1. شروط التمويل العقاري

2. حاسبة التمويل العقاري السكني

3. نصائح قانونية عند شراء عقار